シノケンを徹底解剖！評判・メリットデメリットについても紹介。

アパート経営を考えたとき、必ず候補にあがるのが「シノケン」のアパートです。

ところが、知名度が高いゆえに、ネット上でもプラスとマイナス両方の情報が飛び交っています。一体どの情報を信じていいのか、困っている人も多いのではないでしょうか。

今回「あぱたい」が、物件や実績・入居率など、さまざまな面から「シノケン」の評判を徹底的に調査します。

シノケン ってどんな会社？

シノケンはアパートの販売数が5,000棟を超える、日本でも有数の「個人向け投資用アパート販売会社」です。JASDAQ (東証ジャスダック)に上場しており、会社の経営状況も申し分ありません。

なんといっても99％という驚異の入居率が特徴で「アパート経営といえばシノケン」というほど、抜群の知名度を誇っています。

ただし先ほどもいったように、よい評判と悪い評判が混在していて、イマイチ本当の評価がみえてきません。

ネット上にみられる口コミや評判を実際に紹介しつつ、シノケンの実態について詳しく解説していきます。

会社情報

シノケンはさまざまな子会社を有する一大グループ企業です。アパートを実際に企画販売して、オーナーとの窓口になるのが「シノケンプロデュース」。

シノケンのアパートと経営の特徴について解説する前に、まずはシノケンプロデュースの概要をまとめておきます。

アパート経営をすべて任せられるシノケングループのサポート

シノケンは2002年、シノケングループとしてJASDAQに上場しました。

以降も順調に業績を伸ばし、2018年度にはグループ売上高1,100億円（2018年12月期）を突破。従業員950名が働く、日本有数の個人向け投資用アパート販売会社なのです。

シノケンのアパート経営は、企画販売担当の「シノケンプロデュース」を中心に、アパート経営に必要なすべてのサポートを一括で受けられるのが大きな魅力。

シノケンのアパートの特徴と評判は？

シノケンの企業情報を頭に入れたところで、今度はシノケンのアパートについて検証していきます。いったいどういった理由で、5,000棟以上もの販売を生み出すことができたのでしょうか。

自社開発着工棟数、日本全国No.1の実績

アパート販売会社はたくさんありますから、どの会社を選べばいいのか迷う気持ちはよくわかります。そういったときに選択の基準となるのが、やはりアパート販売の実績ではないでしょうか。

全国賃貸住宅新聞が毎年発表する年間着工数ランキングで、シノケンは2015〜2018年4年連続で自社開発棟数日本全国第1位を獲得。

また、シノケン発祥の地である九州福岡市では特にアパート開発に力を入れており、福岡市のアパート着工棟数は2011年から7年連続でNo.1の実績を記録。

ただし、アパートローン審査期間の長期化を受け、今後はアパートの販売比率を45％から20％程度まで引き下げる計画が決定しています。

上記の影響から直近の売上は減少しましたが、取り急ぎ心配する必要はないでしょう。

高品質でデザインがよいアパート

アパートを選ぶ基準として立地条件や家賃額をチェックする人は多いですが、自分の住むアパートがきれいでおしゃれかどうかという「デザイン性」も非常に重要です。

その点、シノケンのアパートはデザイン・設計面に関しても定評があります。2013年には、ワンルームアパートの住み心地と個性化を目指した設計が評価され、グッドデザイン賞を受賞しました。

また、シノケンのアパートは、すべて自社設計・自社施工（電気などの専門工事は除く）なのも大きな特徴です。通常、外注をつかって施工するところをあえて自社で施工。そのぶんかえってコスト管理が容易になり、コストダウンに成功しました。

土地がなくてもスタートできる

「土地を持っている地主じゃないとアパート経営なんてできないよ」と、普通は考えてしまいますよね。土地がなければ土地代だけで数千万円は必要ですから、尻込みするのも当然です。

しかし、シノケンでアパート経営をはじめた人の約90％が、土地なしからスタートしています。

シノケンは、なかなか市場に出回らない条件のよい土地をいち早く入手して、優先的にオーナーへ提供してくれるのです。

また普通では建築がむずかしい、狭小地や変形地への建築も積極的にサポート。

失敗を防ぐ安心の保証制度

よい立地条件でアパートが経営できるといっても、はじめてアパート経営をスタートさせるオーナーは不安でいっぱいです。

シノケンではそんなオーナーのために、さまざまな保証制度を用意。

シノケン公式サイト

シノケンのアパートへの口コミ・評判は？

まずは、この土地にアパートが建てられるということが良かったのですが、更に驚いたのはその初期費用の安さでしたね。この投資額なら安定した利回りが期待できると思いました。また、デザインの良さも大きな魅力ですね。

自分で住んでもいいなと思えるくらい、スタイリッシュでクオリティが高く、デザイナーズアパートを名乗るだけのことはあるなと思いました。

周囲の賃貸住宅との差別化もできるので、継続的な入居が見込めるのではないかと思います。

東京都在住Iさん（シノケン公式サイトより ）

引用：株式会社シノケンプロデュース　オーナー様の声

アパート建設にはある程度の広さの土地が必要ですが、駅近くなどの好立地の場所でなかなか広い土地がないものですが、シノケンさんの場合は少々土地の形が変わっていたり小さくても建てれてしまうところが良いところです。

くじらさん　（YAHOO知恵袋より）

引用：YAHOO知恵袋 アパート経営の大手のシノケンのいいところは

こちらもシノケンの物件に住むものです。まず壁が薄い！そして同じくエスケーエナジーの高額請求に驚いています。ガス料金表は入居が決まってから判明しましたし詐欺としか言いようがありません。そもそもガス会社の選択がない時点で糞です！
苦情をいれても対応は糞で変えようともしてくれません！
よってシノケンの物件は借りるのはやめましょう！不動産で借りる際にシノケンかどうか聞きましょう！

bos********さん（YAHOO知恵袋より）

引用：YAHOO知恵袋 仙台に住むものです。シノケンファシリティーズが管理兼大家の代理をする物件に……

デザインのよさを絶賛する声が多いなか、騒音に対するネガティブな口コミも多数みられました。管理費が高いなど、管理体制に対する不満も。

また、条件の悪い人でもアパート経営をスタートできるという、喜びの声もたくさんみかけました。やはりいい評判と悪い評判が混在している感じですね。

シノケンのアパート経営の6つの特徴

1.高い入居率（99％）を実現

シノケンの新築アパート物件はデザイン性も高いため入居者に好まれやすい作りとなっています。そのため、入居率は99％を誇り、空室リスクがほぼ無く安定的なキャッシュフローになります。

2.アパートの居座りによる裁判やトラブルへも対応

シノケンではトラブルを起こす面倒な入居者を受け入れないよう、提供するサブリースシステムの一環として厳選した入居者の募集・管理もサポートを行います。

大家業を始めると入居者トラブル（家賃の滞納、且つ長期的に居座ってしまう、など）（参考：「家賃滞納者裁判で勝訴」の法律相談｜弁護士ドットコム）はつきものですが、トラブルが長期化するほど大家さんは赤字が続くので立退きを求めて裁判をしますが、判決が出ても立ち退かずに居座る方もいますので、面倒なお客さんに対応してくれるシノケンのサポートは重宝します。

3.堅実なアパートの利回りを実現

新築アパート経営ともなれば1億前後のお金が動きます。シノケンHPのモデルケースを基準とするなら表面利回り5.72～5.96％ほど。

アパート経営において表面利回り5%台は決して高いとまでは言いませんが、シノケンの場合、入居率が高い（９９％以上）のが特徴であり、リスクを抑えた堅実な収益が期待できるのが魅力

不動産投資は立地がほぼすべてを決めます。シノケンは新築であり全国の主要都市で駅徒歩10分圏内の利便性の良い高立地に限定してアパートの提供を行います。厳選した土地を扱うからこそ土地の価格は高くなり、表面利回りが低めに出てしまいます。

4.シノケンだからこそ優遇されるローン金利

融資ではアパート事業自体の収益性・安定性も融資基準の1つとなります。シノケンのアパート経営には約30年の実績があるため金融機関からは安定した投資として見られやすく「シノケンだからこそ融資をしよう」という金融機関もあります。

5.シノケンのアパート物件の特徴

この物件は名古屋市千種区駅徒歩７分のところにある新築アパートで
単身者向けの１Ｋの間取りが６戸あるものです。
賃料は平均５万８千円、共益費４０００円に設定しています。
これだと年間の家賃収入は６２０００×６×４４６４０００円です。

Yahoo!知恵袋

出典：首都圏の収益物件｜シノケン 2019年11月15日時までの情報

参考：FISCO｜シノケングループに関する企業調査レポート（2017年9月発行）

6.高齢化対策の物件も用意

高齢者割合が増加する中、シノケンは高齢者向け住宅提供も行っています。幅広い年齢層に対応できるため、入居者を集める際の強みとなります。

シノケン公式サイト

まとめ

シノケンのアパート経営は決して高い利回りとまでは言えませんがローン完済後は現物資産として無担保の土地が手に入って建物も残ります。

土地を所有できれば土地を担保に新たな投資を行う・急遽お金が入用になった際の資金確保手段として土地と建物を売却して売却益を得る・家賃収入を継続して得る、など幅広い選択肢が持てる投資になります。

不動産投資の成功・失敗はその人が目指す目標や行う目的によって答えが異りますので、リスクヘッジの選択肢が多い堅実な不動産投資を考えている方であればシノケンは選択肢の1つに入れるべき対象と言えます。